12℃～16℃ 多云转晴 专家表示：物业的行为侵犯业主的财产所有权
大连新闻传媒集团记者陆彤
近日，大连新闻传媒集团舆监中心热线82561111接到市民于女士的反映：大连市中山区港湾壹号小区的物业公司将物业费与电梯卡捆绑，不交物业费会被限制使用电梯，导致部分居民出入不便。
记者采访发现，类似问题在我市并非个例。
业主讲述： 未交纳物业费，电梯卡会被限制使用
于女士告诉记者，自2008年至今，港湾壹号小区的物业服务费一直为3.8元/平方米。但由于对物业服务质量有异议，业主缴费率不高。“物业为了催缴物业费，开始使用电梯控制系统，还把物业费缴费情况和电梯卡使用捆绑在一起。”于女士表示。
据了解，物业费与电梯卡捆绑是指物业公司通过电梯刷卡系统，将业主使用电梯卡权限与缴纳物业费挂钩。物业公司通常会为电梯安装梯控系统，业主需使用电梯卡刷卡后才能操作电梯按键到达相应楼层，未交纳物业费的业主，其电梯卡会被限制使用。
记者调查： 物业费捆绑电梯卡在我市并非个例
近日，记者前往港湾壹号小区进行采访。该小区共有ABC三栋楼，高32层，共有1074户居民。业主王先生告诉记者，自己的电梯卡经常失效，爬楼格外辛苦。业主赵女士是个上班族，她说自己经常加班，因拒缴过物业费，晚间回家电梯卡突然就上不了楼，最终她只能不情愿地交物业费。
记者就港湾壹号小区于女士反映的问题，多次与港湾壹号物业以及社区相关人员联系，但至今没得到任何答复。随即，记者采访了中山区住建局物业科工作人员。据了解，就港湾壹号物业存在的诸多问题，住建部门多次对其下达整改通知，进行约谈，并给予信誉扣分处理。目前电梯修缮的问题基本已经解决，但物业费和电梯卡捆绑问题还没有得到实质性解决。
记者调查了解到，物业费捆绑电梯卡在我市并非个例。物业公司多为催缴物业费而采取此举措，但往往激化矛盾，导致缴费率进一步下降，从而形成恶性循环。
专家说法： 物业的行为侵犯业主的财产所有权
就此现象，记者采访了大连海事大学法学院教授王利民。王教授表示，物业公司把物业费和电梯卡捆绑，并通过控制、占有电梯使用权的手段，绑架和胁迫业主交纳物业费，这是一种无视业主及其财产所有人地位，任意占有和剥夺业主财产所有权与使用权的行为，严重侵犯了业主的财产所有权。
王教授介绍，我国《民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”虽然这一控制占有电梯使用权的行为，不涉及第三方，但是它同样与业主基本的生活条件与权利保障密切相关，物业公司不得任意侵犯，所以应当适用该条款的规定，构成法律禁止实施的违法行为。同时，物业公司的这一行为，涉及32层高楼的千余人的上下楼问题，严重影响这一人群的正常工作与生活，所以根据情节与后果，有可能构成严重扰乱社会秩序的行为。因此，该物业公司的这一行为，应当构成我国《治安管理法》第三十条第（三）项规定的“强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物的”行为，甚至可能构成该条第（四）项规定的“其他无故侵扰他人、扰乱社会秩序的寻衅滋事行为”。对此，应当由公安机关根据《治安管理法》的规定，作出相应处罚，以责令其改正。同时，相关房地产行政管理部门，应当根据《物业管理条例》第四十八条关于“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉”的规定，积极履行职责，依法对该物业公司作出处理。至于对业主不交纳物业费的行为，物业公司应当根据物业服务合同和相关法律规定，依法寻求救济。
发稿前于女士告诉记者，经过多方努力，目前港湾壹号业主委员会已正式成立。下一步，业主委员会将召开业主大会，尝试更换物业企业，并试图通过此途径解决物业费捆绑电梯卡的困境。
就事论事
电梯乱象
期待法治监管
物业费与电梯卡捆绑，看似物业公司逼不得已，实则侵犯业主合法权益且极易激化矛盾。如此明显的违法行为，住建部门只能“下达整改通知，进行约谈，并给予信誉扣分处理”，导致问题迟迟难解，这反映出物业监管缺位与法规细则的模糊。
破解电梯乱象，监管必须“长牙带刺”。仅仅依靠“约谈”“信誉扣分”的监管手段，很难阻止持续侵权。对于公然违反《民法典》的行为，监管部门应不止于“软性”督促，而应依法启动行政处罚程序，并联合司法机关介入调查。
其次，关于物业缴费等地方法规应进一步细化。当前，保护业主电梯使用权的具体规定在地方法规中常处于模糊地带。可尝试率先出台物业管理细则，将电梯、门禁等公共设施使用权明确列为业主基本权利，禁止以任何形式捆绑收费，同时设定清晰罚则，做到“有法可依”。当然也应引导广大业主建立及时缴费的契约意识，不要让纠纷各方落入“双输”困境。
物业维权，不能仅仅依靠业主自治，只有让监管措施“硬起来”，让法律规定“细起来”，才能真正打破物业费捆绑电梯卡的乱象，引导此类纠纷从无序对抗走向依法协商的正轨。万恒
