11℃～17℃ 阵雨 天健网消息（记者 葛春家）前几天，市民王先生出售一套沙河口区的住房，住房购买未满2年，面积为100平方米，售价120万元，当时购买价格为90万元，其他相关费用为5万元，财产原值等相关凭证齐全。购买方为刘女士，名下无住房。王先生、刘女士分别需要缴纳多少税费？
当下，大连的楼市仍然非常火热，很多人都想将自己的房产进行出售买卖，而关注楼价的高低时却忽略了需要缴纳的税费部分，那么在实际住房买卖中都需要缴纳哪些税款？它们是如何计算的？了解这些将有助于管好您的钱袋子！
个人销售和购买住房需要缴纳的税款
个人销售住房涉及的税种主要有：增值税、增值税附征税费和个人所得税等。
一、增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。
如果销售不足2年的住房，缴纳增值税的同时还应当缴纳增值税附征税费，即城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附加。
二、个人所得税：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用税率为20％。
这里需要注意两个问题：
1. 对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
2. 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。大连的具体比例为个人住房转让收入的1％。
同时个人所得税有一个优惠政策：个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
三、印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
四、土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人购买住房需要缴纳哪些税？
个人购买住房涉及的税种有：契税和印花税。
契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号发布）第三条规定：契税税率为3％—5％。
根据《辽宁省契税暂行实施办法》第三条规定：契税税率为4％。对个人购买普通住宅的，税率减按3％征收。
具体规定如下：
一、根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文件第一条规定：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1．5％的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
二、个人购买三套及以上的，区分普通住房和非普通住房，普通住房契税税率是3％ ，非普通住房契税税率是4％。
在这里提醒大家，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在办理房地产权属前（时）缴纳契税。”
印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
回到文章开头的案例，王先生和刘女士分别需要交纳的税费有——
王先生：
增值税：因购买住房未满2年，按照5％的征收率全额征收增值税。
应缴纳增值税：1200000÷（1＋5％）×5％＝57142.86元
附加税费：
应缴纳城市维护建设税：57142.86×7％＝4000元
应缴纳教育费附加、地方教育附加：57142.86×（3％＋2％）＝2857.14元
合计应缴纳附加税费：4000＋2857.14＝6857.14元
土地增值税、印花税：个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税
个人所得税：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
应缴纳个人所得税：［1200000÷（1＋5％）－6857.14－900000－50000］×20％＝37200元。
因此，王先生销售该住房缴纳的税费合计：57142.86＋6857.14＋37200＝101200元。
刘女士：
印花税：个人购买住房暂免征收印花税。
契税：购买家庭唯一住房，面积90平方米以上，减按1.5％的税率征收契税，成交价格为不含增值税金额。
应缴纳契税：1200000÷（1＋5％）×1.5％＝17142.86元
因此，刘女士购买该住房缴纳的税费为：17142.86元。
案例延伸：1. 如果该套住房购买已满2年，但未超过5年，王先生需要缴纳的税费：将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税、附加税费，个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。
个人所得税：免征增值税的，转让住房取得的收入不扣减增值税额。
王先生应缴纳个人所得税：（1200000－6857.14－900000－50000）×20％＝48628.57元
2. 如果该套住房购买时间超过了5年，王先生需要缴纳的税费：因王先生销售的住房已自用超过5年，且该住房属于家庭唯一生活用房，可以免征增值税、附加税费、个人所得税、土地增值税和印花税。
